Mit der Pensionierung verändern sich die Einkommen. In der Regel muss mit einer Reduktion von 25%-45% im Vergleich zur Erwerbsphase gerechnet werden. Während sich Liegenschaftsbesitzer über viele Jahre in Sicherheit fühlen durften, wenn sie immer pünktlich die Hypothekarzinsen bezahlt haben, ist das heute für Kreditinstitute kein Grund mehr für eine Sonderlösung. In den letzten Jahren haben die Banken die Überwachung und Durchsetzung der Tragbarkeitskriterien verschärft. Dies trifft insbesondere Eigentümer, die in Pension gehen. Ist die Tragbarkeit nicht mehr gegeben, muss frisches Kapital eingeschossen werden – sei es zur direkten Amortisation oder auf ein Sperrkonto als Sicherheit. Dies kann im schlechtesten Fall dazu führen, dass ein Haus zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkauft werden muss. Aus diesem Grund sollten Eigenheimbesitzer spätestens ab Alter 55 anhand einer langfristigen Finanzplanung die zentralen Fragen rund um ihre Vermögensstruktur klären und die nötigen Massnahmen in die Wege leiten.
Amortisation hat Einfluss auf die Steuern und die Vermögenserträge
Eine Amortisation der Hypothek verbessert die Tragbarkeit. Wenn die Amortisation auf freiwilliger Basis erfolgt, stellt sich die Frage, ob sie sich lohnt. Dabei spielen steuerliche Aspekte eine Rolle, aber auch anlagetechnische Alternativen und die persönliche Risikobereitschaft. Bei einer Amortisation der Hypothek entfallen die Hypothekarzinsen auf dem zurückbezahlten Teil des Kredits. Anderseits steigt die Steuerbelastung, da die Schuldzinsen nicht mehr abgesetzt werden können zudem entfallen die Erträge auf dem freien Kapital durch die Amortisation. Kostet eine Hypothek am Markt 2%, beträgt der Nettozins nach Abzug des Steuerabzugs von 25% (Annahme) noch 1.5%. Das Kapital im freien Vermögen muss also mindestens 1.5% Rendite (netto nach Steuern) abwerfen, damit sich die Amortisation nicht lohnt. Beide Anlagemöglichkeiten schwanken im Wert – sowohl die Liegenschaft als auch beispielsweise eine Aktienanlage. Solange das Eigenheim nicht veräussert wird, spüren die Besitzer dessen Wertschwankung aber nicht. Nebst den finanziellen Aspekten gilt es zu bedenken, dass eine Amortisation stets auch eine Einschränkung der finanziellen Flexibilität bedeutet. Durch die verschärften Vergabericht-
linien für Hypothekarkredite ist es nach der Pensionierung häufig nicht mehr ohne Weiteres möglich, eine zuvor reduzierte Hypothek wieder aufzustocken. Dies kann gerade dann der Fall sein, wenn ein Ehepartner bereits vorverstorben ist und die Einkünfte des Überlebenden zu tief für eine höhere Hypothek ausfallen.
Hypothekarstrategie ist entscheidend
Nach rund dreissig Jahren sinkender Hypothekarzinsen sind diese im letzten Jahr deutlich angestiegen. Die zur Verfügung stehenden Hypothekarmodelle sind unverändert dieselben: Geldmarkthypotheken, variable Hypotheken und Festhypotheken. Die Wahl der richtigen Hypothekarstrategie hängt von objektiven und subjektiven Faktoren ab. Welche Zinsentwicklung erwarte ich? Welche Hypothekarbelastung möchte ich mittel und langfristig? Mit welchen Zinsschwankungen fühle ich mich wohl? Bei sinkenden oder konstant bleibenden Zinsen fährt der Hypothekarnehmer erfahrungsgemäss mit kurzen Laufzeiten am besten. Erwartet man hingegen eher steigende Zinsen, zahlt sich eine längere Laufzeit (ab 8 Jahren) aus. Ist man unsicher und möchte beide Szenarien abdecken, macht eine Staffelung der Laufzeiten Sinn: Ein Teil der Schuld wird kurz und der Rest lang angebunden. In der Vergangenheit nie gelohnt haben sich mittlere Laufzeiten (5 Jahre fest) oder eine rein variable Hypothek. Die Tabelle zeigt, dass selbst unter der Annahme von leicht steigenden Zinsen die Geldmarkthypothek attraktiv bleibt. Wer eine Festhypothek wählt (für die ganze Hypothek oder für einen Teil), reduziert die Zinsschwankungen seiner Hypothek, schafft Sicherheit und Planbarkeit. Bei Festhypotheken sollte man aktuell eher lange Laufzeiten wählen, da die Zinskurve sehr flach ist. D.h. längere Laufzeiten sind nur wenig teurer als mittlere Laufzeiten
